Los cambios introducidos por la reforma tributaria ya han comenzado a redefinir las expectativas en el mercado inmobiliario, especialmente en el segmento corporativo, expone Alex Nabuco dos Santos, y comprender este nuevo escenario con antelación es esencial para que empresas, inversores y arrendadores se posicionen de manera estratégica.
A partir de 2026, el arrendamiento de inmuebles corporativos por parte de personas jurídicas se verá directamente impactado por la implementación del nuevo modelo de tributación sobre el consumo, con la sustitución de los tributos actuales por el IVA, compuesto por el IBS y la CBS. Aunque el tema aún genera dudas, sus efectos ya pueden analizarse con bastante claridad.
Seguir de cerca análisis como este ayuda a anticipar riesgos e identificar oportunidades antes de que se consoliden. En este artículo, conozca más sobre estas previsiones.
¿Qué cambia con la nueva tributación del arrendamiento corporativo?
Hoy, gran parte de las operaciones de arrendamiento corporativo se estructuran a través de personas jurídicas patrimoniales, encuadradas en regímenes como el Lucro Presumido o el Simples Nacional. Este modelo permite una carga tributaria relativamente reducida, especialmente en relación con PIS y COFINS.
Con la reforma tributaria, este escenario cambia de manera estructural. Los contratos de arrendamiento pasarán a estar gravados por el IVA, incluso considerando la reducción del 70% de la base imponible prevista por la ley. En la práctica, la carga efectiva estimada ronda el 7,95% sobre el valor bruto del alquiler, lo que representa un aumento relevante frente al modelo actual.
Este cambio no es solo técnico, señala Alex Nabuco dos Santos; altera la lógica económica de muchos contratos e impacta directamente el equilibrio entre arrendadores y arrendatarios.
Impactos directos para empresas arrendatarias y propietarios
El primer efecto esperado es el aumento del costo del arrendamiento para las empresas arrendatarias. En muchos casos, la tendencia será que los propietarios trasladen parte o la totalidad de esta nueva carga tributaria a los contratos, especialmente en nuevos acuerdos o en la renegociación de contratos vigentes.
Según la lectura de Alex Nabuco dos Santos, este movimiento tenderá a generar un entorno de negociación más intenso, sobre todo en mercados con mayor oferta o donde el inmueble no presenta diferenciales claros. Los emprendimientos bien ubicados, modernos y alineados con las nuevas demandas corporativas tienden a tener mayor capacidad de retener valor.
Para los propietarios, el desafío pasa a ser doble: mantener el atractivo del activo y, al mismo tiempo, preservar la rentabilidad frente a una carga tributaria más elevada.
El efecto sobre contratos vigentes y nuevas negociaciones
Aunque la nueva tributación entra en vigor a partir de 2026, el impacto sobre los contratos ya existentes será uno de los puntos más sensibles. Muchos acuerdos actuales no prevén cláusulas específicas para este tipo de cambio tributario, lo que puede generar discusiones jurídicas y comerciales.
Alex Nabuco dos Santos aclara que las empresas que anticipen este debate tienden a adelantarse. Revisar contratos, evaluar escenarios y abrir diálogo con las partes involucradas antes de la vigencia de la nueva norma puede reducir conflictos y permitir soluciones más equilibradas. En los nuevos contratos, la tendencia es que la tributación ya se incorpore al valor negociado, haciendo el mercado más transparente, aunque también más selectivo.
Revalorización y ajustes en el mercado corporativo
La reforma tributaria también debería acelerar un proceso de revalorización en el mercado inmobiliario corporativo. Los activos que no ofrezcan diferenciación, eficiencia operativa o flexibilidad pueden sufrir mayor presión sobre precios y tasas de ocupación.
Por otro lado, los inmuebles alineados con criterios como sostenibilidad, eficiencia energética, ubicación estratégica y buena infraestructura tienden a destacarse. Según analiza Alex Nabuco dos Santos, el mercado pasa a valorar aún más el concepto de costo total de ocupación, y no solo el valor nominal del alquiler.
Este movimiento refuerza la importancia de una gestión activa de los activos inmobiliarios y de decisiones basadas en análisis de largo plazo.
Un nuevo ciclo de madurez para el mercado
Más que un aumento de la carga tributaria, la reforma representa un nuevo ciclo de madurez para el mercado inmobiliario corporativo brasileño. La exigencia de planificación, transparencia y profesionalización tenderá a crecer, alejando modelos poco estructurados.
Según Alex Nabuco dos Santos, este tipo de cambio suele generar incomodidad a corto plazo, pero también abre espacio para ajustes positivos, innovación en los modelos de negocio y mayor eficiencia en las relaciones contractuales. El mercado no dejará de existir ni perderá relevancia; simplemente exigirá mayor preparación, lectura estratégica y capacidad de adaptación por parte de todos los involucrados.
El arrendamiento de inmuebles corporativos entra en una nueva fase a partir de 2026. Comprender desde ahora los impactos de la reforma tributaria permite tomar decisiones más conscientes, reducir riesgos y crear ventaja competitiva. En un entorno de cambios estructurales, la información cualificada y el análisis de mercado dejan de ser diferenciales para convertirse en requisitos básicos para quienes actúan en el sector.
Autor: Jerome Rutland
